50대 그룹 ‘비업무용 부동산’ 100조 돌파… 과세 변수 급부상

국내 50대 그룹이 보유한 비업무용 부동산 규모가 처음으로 100조원을 넘어섰다. 이재명 정부가 이를 ‘불로소득’으로 규정하고 과세 강화를 검토하면서, 기업 자산 전략의 최대 변수로 급부상하고 있다.

기업분석연구소 리더스인덱스가 50대 그룹 계열사 374곳 중 2년 연속 비업무용 부동산(투자부동산) 공시가 가능한 181곳을 분석한 결과, 지난해 기준 총액은 106조 2,839억원으로 전년 대비 4.2% 증가했다. 가액은 취득 당시 장부금액이 아닌 현재 시장 가치를 반영한 공정가치를 기준으로 산출했다.

삼성·롯데·한화 ‘빅3’가 전체 3분의 1 차지

그룹별 보유 규모 1위는 삼성(12조 7,690억원)이었다. 전년 대비 8.2% 감소했지만 여전히 최대 규모를 유지했고, 계열사 중에서는 삼성생명이 11조 7,863억원으로 그룹 전체의 92%를 차지했다.

롯데그룹은 11조 5,178억원으로 전년 대비 11.5% 늘었다. 롯데쇼핑(6조 8,284억원)과 호텔롯데(2조 7,902억원)가 그룹 전체의 80% 이상을 점유했다. 한화(8조 8,244억원, +16.5%)와 KT(8조 3,334억원, +12.5%)도 두 자릿수 증가율을 기록했다.

다우키움 71.9% 급증…HDC·KT&G는 자산 10% 이상 비업무용

증가 폭이 가장 큰 그룹은 다우키움이었다. 보유액이 4조 3,683억원으로 전년보다 1조 8,264억원(71.9%) 급증했다. GS그룹도 4조 7,593억원으로 19.9% 늘며 공격적인 확대 기조를 보였다. 반면 미래에셋은 5조 7,684억원으로 21.1% 감소했다.

자산 대비 비업무용 부동산 비중이 10%를 초과한 그룹은 HDC(15.3%), KT&G(11.1%), KT(10.5%), 현대백화점(10.0%) 등 4곳이다. 50대 그룹 전체 평균인 2.3%를 4배 이상 웃도는 수준이다.

취득가 대비 857% 급등…’불로소득’ 과세 강화 기폭제 되나

계열사 단위에서는 자산 가치 급등이 두드러진다. 취득가 대비 공정가치가 200% 이상인 계열사는 46곳, 300% 이상은 17곳에 달했다. HDC영창(현 IPARK영창)은 857.3% 상승으로 최고치를 기록했고, KT알파(654%), 롯데정밀화학(617%)이 뒤를 이었다.

수익성 측면에서도 비업무용 부동산은 ‘알짜 자산’으로 기능하고 있다. 공정가치 대비 임대수익률이 5% 이상인 그룹은 12곳이며, CJ(9.6%)와 미래에셋(8.0%)이 상위권을 차지했다. 리더스인덱스는 “비업무용 부동산이 사실상 본업 외 안정적인 수익 창출에 활용되고 있음을 보여주는 대목”이라고 분석했다.

1990년대 중반까지는 투기 억제와 토지 이용 효율화를 위해 취득·보유·양도 단계에서 높은 세율이 적용됐지만, 외환위기 이후 규제가 완화되며 세 부담이 크게 줄었다. 최근 이재명 정부가 비업무용 부동산을 ‘불로소득’으로 보고 과세 강화를 검토하면서 기업 자산 전략의 중대 변수로 부각되고 있다.

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