“부동산 불패 신화 끝났나”…코스피 5000 해낸 이재명 대통령 발언에 ‘깜짝’

이재명 대통령이 부동산시장에 강도 높은 메시지를 던지고 있다. 지난 1월 31일 엑스(X)를 통해 “코스피 5000보다 훨씬 쉽고 더 중요하다”며 집값 안정에 대한 자신감을 드러냈다. 1월 29일 발표한 수도권 6만 가구 공급 대책이 문재인 정부의 실패를 반복하는 것 아니냐는 우려가 제기되는 상황에서, 정부는 “그때와는 다르다”는 입장을 고수하고 있다.

실제로 부동산 시장 구조는 5년 전과 확연히 달라졌다. 2025년 말 기준 서울 집값은 7.1% 상승한 반면 전국 평균은 0.1%에 그쳤다. 문재인 정부 시절인 2020~2021년에는 서울(2.7%→6.5%)보다 전국 평균(5.4%→9.9%)이 더 높아 규제의 풍선효과가 전국으로 확산됐던 것과 대조적이다. 여기에 코스피와 코스닥이 각각 5000선, 1000선을 돌파하며 유동성이 부동산이 아닌 금융시장으로 흡수되고 있다는 점도 긍정적 요인으로 작용한다.

하지만 공급 대책의 실효성에는 의문이 제기된다. 발표된 6만 가구 중 2027년 착공 가능한 물량은 4.9%인 약 2,940가구에 불과하다. 서울의 경우 강서 군부지 918가구, 중랑 면목 행정복합타운 712가구 등 6곳만 내년 착공이 가능하며, 실제 분양은 6개월에서 1년 뒤인 2027년 하반기 이후에나 가능하다.

대규모 물량, 2028년 이후에나 시장 도달

1만 가구 규모의 대형 프로젝트들은 착공 시점이 더욱 늦다. 용산국제업무지구는 2028년, 과천은 2030년에야 착공 예정이다. 2월 1일 국토부가 발표한 서리풀1지구(1만 8,000가구) 역시 분양 시점이 “이르면 2029년”이다. 단기간 내 대규모 물량 공급은 사실상 불가능한 상황이다.

이는 2026년 서울 아파트 신규 입주 물량이 약 2만 9,161가구로 전년(4만 2,611가구) 대비 31.6% 급감한다는 전망과 맞물려 공급 부족 우려를 키우고 있다. 부동산 전문가들은 “공급 시점까지 시간 간극이 크면 규제만으로는 투기 수요를 억누르기 어렵다”고 지적한다.

6월 선거 이후 보유세 카드 꺼낼 듯

시장에서는 6월 지방선거 이후 규제 중심의 투기 근절 대책이 나올 것으로 전망한다. 김인만 부동산경제연구소장은 “대출 규제도 더 할 수 없고 규제지역 지정도 의미가 없다. 양도소득세 중과도 이 대통령이 말하면서 사실상 끝났다”며 “남은 것은 종부세나 재산세 등 보유세”라고 분석했다.

강기룡 재정경제부 차관보가 1월 29일 “보유세·거래세를 포함해서 합리적인 개편 방안을 차근차근 준비하고 있다”고 언급한 점도 이를 뒷받침한다. 재경부의 세법개정안은 매년 7월 발표되는 만큼, 선거 이후 다주택자 종합부동산세 강화가 핵심 카드로 등장할 가능성이 높다.

“민간 참여 없이는 공급 한계”

부동산 전문가들은 공공 주도 공급의 한계를 지적하며 민간 참여 확대를 주문하고 있다. 최황수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “공공 주도보다 더 많은 물량을 공급할 수 있는 민간이 참여할 수 있도록 역세권 용적률 규제를 파격적으로 완화하는 등 인센티브도 같이 고민해야 한다”고 강조했다.

문재인 전 대통령이 2019년 11월 “부동산 문제는 우리 정부에서는 자신 있다”고 장담한 후 규제를 강화했지만 다주택자들의 버티기로 집값이 급등했던 전례가 있다. 이 대통령의 자신감이 실제 성과로 이어질지, 아니면 5년 전 실패를 반복할지는 공급 대책의 실행 속도와 보유세 강화의 실효성에 달려 있다.

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