규제 완화가 가져온 서울 주택 시장 변화… “내 노후 자금 투자해도 될까”

서울 도심 소형 주거 시장이 되살아나고 있다. 국토교통부 통계에 따르면 올해 1~2월 서울에서 도시형 생활주택 998가구가 인허가를 받았다. 이는 2024년 같은 기간(225가구)과 비교해 4.4배에 달하는 수치다.

청약 시장에서도 수요는 뚜렷이 확인된다. 지난 3월 청량리역 요진와이시티 도시형 생활주택은 6가구 모집에 81명이 몰려 평균 경쟁률 13.5대 1을 기록했다. 송파 루컴즈힐 더테라스 역시 9가구 모집에 76명이 신청하며 8.4대 1의 경쟁률을 보였다.

업계에서는 소형 주거 수요에 비해 공급이 여전히 부족하다고 진단한다. 추가 금융 규제 완화가 시장 정상화의 관건이라는 목소리도 높아지고 있다.

규제 완화가 촉발한 공급 반등

도시형 생활주택은 전용면적 85㎡ 이하, 300가구 미만으로 조성되는 공동주택이다. 2009년 도심 내 1~2인 가구 주거 수요를 확대하기 위해 도입됐으며, 아파트와 오피스텔의 중간 성격을 지닌다.

이 상품의 공급은 2023년부터 연간 1만 가구 아래로 급감했다. 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 시장 위축과 공사비 상승이 겹치며 2023년 6,829가구에서 2024년 4,761가구로 연간 공급량이 약 30% 줄었다.

반전의 계기는 지난해 1월 주택법 시행령 개정이었다. 국토부는 5층 이상 아파트형 도시형 생활주택의 건설 기준을 기존 전용 60㎡ 이하에서 85㎡ 이하로 완화했다. 이 영향으로 2025년 공급량은 9,604가구로 전년 대비 두 배 이상 늘었다.

아파트형 비중 확대…수요자 선호도 변화

면적 기준 완화는 상품 구성에도 변화를 가져왔다. 올해 1~2월 서울 인허가 물량 중 아파트형 도시형 생활주택이 45%(450가구)를 차지했다. 전년 동기에는 관련 물량이 전무했다.

인허가 절차가 일반 아파트보다 간소하다는 점도 공급자 측면에서 장점으로 꼽힌다. 착공부터 준공까지 빠르면 1년 내 완료가 가능하다. 사업 기간이 짧아 건설사 입장에서 자금 회전이 유리하다.

“대출 규제 완화 없이는 반쪽짜리 부양”

다만 시장이 완전한 회복세에 접어들었다고 보기는 이르다. 올해 1~2월 서울 인허가 실적은 2021년 같은 기간과 비교하면 여전히 45% 수준에 그친다.

지난해 6월 27일 대출 규제에 도시형 생활주택이 포함된 점도 변수다. 주택으로 분류되면서 규제 적용 대상이 됐고, 이는 수요자의 금융 접근성을 제약하는 요인으로 작용하고 있다.

심형석 법무법인 조율 수석전문위원 겸 미국 IAU 대학 교수는 “전월세 물량 부족 상황에서 도시형 생활주택 인허가 증가 자체는 긍정적”이라면서도 “시장 활성화를 위해서는 대출 규제 완화 등이 필요하다”고 밝혔다.

• 기아차 역대급 49조 투자 선언… “하이브리드 신차 13종 쏟아진다”
• 서울 전월세 ‘30% 급감’… 무주택자 매매로 눈 돌리는 부동산 현상
• 청약 당첨자 10명 중 6명이 30대 이하…’역대 최고’ 기록 갈아치웠다
• 글로벌 전기차 7% 역성장 속 현대차그룹 6위 도약… “시장 판도 바뀐다”
• ‘원유보다 무섭다’…헬륨·브롬, 중동 리스크의 진짜 뇌관