은퇴자 노후자금 경고등…강남발 집값 한파, “한강벨트까지 덮쳤다”

강남3구(서초·강남·송파구)에서 시작된 아파트 가격 약세가 한강벨트 핵심 지역까지 빠르게 번지고 있다. 한국부동산원이 3월 19일 발표한 3월 셋째 주(3월 16일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 성동구가 103주 만에 하락 전환하고 동작구도 57주 만에 약세로 돌아섰다.

서울 아파트 평균 매매가격은 직전 주 대비 0.05% 상승했으나, 오름폭은 7주 연속 둔화했다. 현재 서울 25개 자치구 가운데 7곳의 변동률이 마이너스를 기록하고 있다.

한강벨트로 번진 하락…성동·동작 줄줄이 약세 전환

강남3구와 용산구의 약세는 4주째 이어졌다. 서초구는 -0.07%에서 -0.15%로 낙폭이 크게 확대됐고, 용산구도 -0.03%에서 -0.08%로 내림폭이 커졌다. 강남구(-0.13%)는 전주와 동일한 낙폭을 유지했고, 송파구(-0.16%)는 소폭 축소됐다.

지난주 하락에 합류한 강동구(-0.01%→-0.02%)도 내림폭을 키웠다. 마용성 중 성동구(0.06%→-0.01%)가 2024년 3월 이후 103주 만에 처음으로 하락 전환했으며, 동작구(0.00%→-0.01%)도 작년 2월 이후 57주 만에 마이너스를 기록했다.

공시가·양도세 ‘이중 충격’…매물 출회 압력 고조

이 같은 약세 확산의 배경에는 세금 부담이 자리하고 있다. 3월 17일 공개된 올해 공동주택 공시가격은 전국 평균 9.16%, 서울 평균 18.67% 상승했다. 강남3구는 평균 24.7%가 올랐고, 강남구는 26.05%로 서울 내 최고 수준을 기록했다.

보유세 충격도 상당하다. 서초 래미안 원베일리(전용 84㎡)의 예상 보유세는 2025년 1,829만 원에서 2026년 2,855만 원으로 56.1% 증가할 것으로 추정된다. 오는 5월 9일 양도소득세 중과 유예조치 종료를 앞두고 다주택자 매물도 꾸준히 쏟아지는 상황이다.

중저가 지역 반사이익…전세는 역세권 중심 강세 지속

반면 중저가 매물이 많은 지역은 상대적으로 높은 상승률을 이어갔다. 중구(0.20%), 성북구(0.20%), 서대문구(0.19%), 영등포구(0.15%) 등이 두드러진 오름세를 보였다. 고가 단지에서 밀려난 수요가 중저가 지역으로 유입되는 양상이다.

전세시장은 상승 흐름을 유지했다. 서울 전셋값은 0.13% 올랐고, 관악구(0.32%)·도봉구(0.31%)·광진구(0.28%) 등 역세권·대단지 위주로 임차 수요가 이어졌다. 경기(0.12%)와 인천(0.10%)도 전세가격이 올랐다.

우리은행 부동산연구원 남혁우 연구원은 “강남3구발 가격조정 흐름이 인접 주요 자치구와 한강벨트로 확산하는 추세”라며 “공시가격 발표에 따른 보유세 증가 우려로 한강벨트와 주요 인접 자치구에서도 고령 1주택자의 추가 매물 출회 가능성이 더해져 가격조정 장세는 당분간 지속될 것”이라고 분석했다.

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