“서울 아파트는 꽁꽁 얼었는데 경기도만 뜬다?”… 규제 피하려 수요 몰린 ‘이 가격대’의 정체

다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 확정 이후 서울 강남권을 중심으로 매물이 급증하면서 3월 아파트 분양전망지수가 전국적으로 하락했다. 매수자들의 관망세가 이어지는 가운데 분양사업자들의 심리도 위축되는 흐름이다.

주택산업연구원(주산연)은 주택사업자를 대상으로 설문한 결과, 3월 전국 아파트 분양전망지수가 전월 대비 1.8포인트 하락한 96.3을 기록했다고 10일 밝혔다. 분양전망지수가 100 미만이면 분양 전망을 부정적으로 보는 사업자가 더 많다는 의미다.

서울, 수도권 중 낙폭 최대…강남3구 매물 증가 직격탄

서울 분양전망지수는 105.4로 전월 대비 6.5포인트 하락하며 수도권 내 가장 큰 낙폭을 기록했다. 수도권 전체는 102.6으로 2.2포인트 내렸고, 인천은 3.4포인트 하락한 96.6을 나타냈다.

주산연은 “다주택자 양도세 중과 유예 종료가 확정되면서 서울 강남3구(서초·강남·송파구)를 중심으로 다주택자 매물이 증가하고 매수자들의 관망세가 이어진 영향”이라고 분석했다. 강남구 아파트 평균 가격이 30억원을 초과한 상황에서 세 부담 증가에 따른 선제적 매각 움직임이 시장 심리를 끌어내렸다는 설명이다.

경기는 ‘나홀로 상승’…15억 이하 수요가 지지대

반면 경기 지역은 3.3포인트 상승한 105.9를 기록하며 대조를 이뤘다. 작년 10·15 대책으로 15억원 초과 주택에 대한 대출규제가 강화됐지만, 경기 지역은 15억원 이하 주택이 여전히 많아 규제 회피 수요가 꾸준히 유입되고 있다는 분석이다.

비수도권은 1.6포인트 하락한 95.0을 기록했다. 지역별로는 경남(100.0, +6.2p), 충남(92.9, +5.4p), 경북(92.9, +4.7p)이 상승한 반면, 전남(83.3, -9.0p), 세종(114.3, -7.1p), 제주(88.9, -5.8p)는 하락 전망됐다. 분양가 상승에도 지역 주택 가격이 정체되면서 청약 수요가 위축된 것이 복합적으로 작용했다.

분양가 상승세 소폭 둔화…중동 변수는 ‘여전히 불씨’

3월 분양가격 전망지수는 전월 대비 2.1포인트 하락한 107.6으로 집계됐다. 착공 물량 감소로 건설 원자재 수요가 줄어들면서 분양가 상승세가 다소 둔화한 결과다. 분양물량 전망지수는 3.1포인트 내린 95.5, 미분양 물량 전망지수는 6.4포인트 하락한 86.8을 기록했다.

주산연은 중동 사태가 장기화할 경우 유가 및 원자재 가격 상승으로 분양가가 다시 오를 가능성이 있다고 경고했다. 부동산 전문가들은 2027년 공시가 현실화율이 현행 69%에서 90%로 상향될 예정인 만큼, 강남권을 중심으로 재산세·종부세 부담이 가중되고 다주택자의 매각 압력도 더욱 커질 것으로 내다봤다.

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