4년 만에 부활한 ‘다주택자 세금 폭탄’…실효세율 최고 82.5%

4년간 유예됐던 다주택자 양도소득세 중과 조치가 5월 10일부터 전면 재시행된다. 지방소득세를 포함한 3주택 이상 보유자의 실효세율은 최고 82.5%로, 다주택자들의 세 부담이 수억 원 단위로 급증할 전망이다.

정부는 ‘정책 신뢰도 제고’와 ‘과세 체계 정상화’를 재시행 명분으로 내세웠다. 다만 9일까지 토지거래허가를 신청한 경우, 지역에 따라 9월 또는 11월까지 잔금 지급과 등기 이전을 마쳐도 중과 대상에서 제외되는 보완 장치를 마련했다.

3주택 이상 실효세율 82.5%…장특공제도 사라진다

재시행 이후 조정대상지역 내 다주택자에게는 기본세율(6~45%)에 2주택자는 20%포인트(p), 3주택 이상 보유자는 30%p가 각각 가산된다. 지방소득세까지 더하면 3주택 이상 보유자의 실효세율은 최고 82.5%에 달한다.

특히 그동안 적용되던 최대 30%의 장기보유특별공제(장특공제) 혜택이 중과세 시행과 함께 중단된다. 보유 기간이 길수록 절세 효과가 컸던 공제 혜택이 사라지면서 다주택자의 실질 세 부담은 대폭 늘어나게 됐다.

시장은 이미 ‘데드라인 효과’…직거래 18% 할인 거래 속출

중과 재시행을 앞두고 시장에서는 절세를 위한 급매 움직임이 두드러졌다. 4월 넷째 주 기준 서울 아파트 직거래 가격은 중개거래 대비 평균 18.26% 낮은 수준에서 체결된 것으로 나타났다.

특수관계인 간 저가 양도도 성행하는 것으로 알려졌다. 시가의 30% 또는 3억 원 중 적은 금액 이내로 거래하면 증여세가 면제되는 규정을 활용해, 양도세 부담을 줄이려는 시도가 이어지고 있다.

정부, ‘비거주 장특공제 축소’ 2차 규제도 검토…”실거주가 기준”

정부는 중과 재시행에 그치지 않고, 비거주 주택에 대한 장특공제 혜택을 추가로 축소하는 방안도 검토 중이다. 현재 1주택자는 거주·보유 기간에 따라 최대 80%, 거주 없이 보유만 한 경우에도 최대 40%의 공제가 가능하다. 정부는 이 ‘보유분 공제’를 줄이거나 폐지하는 방안을 살펴보고 있다.

이재명 대통령은 SNS를 통해 “실거주 목적이 아닌 투자용 주택을 오래 소유했다는 이유만으로 세금을 대폭 깎아줄 이유가 없다”고 밝혔다. 주택 수 기준에서 실거주 여부로 과세 기준을 전환하겠다는 의지를 공개적으로 표명한 것이다.

업계에서는 이르면 7월 세법 개정안에 관련 내용이 담길 가능성이 크다고 본다. 부동산 전문가들은 정책의 방향성에는 공감하면서도 부작용을 경계한다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “보유분 장특공제가 폐지될 경우 수도권 외 지역 비거주 주택부터 매도 움직임이 나타날 수 있다”고 분석했다.

반면 심형석 법무법인 조율 수석위원은 “부모 봉양이나 교육 등 실거주가 어려운 불가피한 사정이 있을 수 있다”며 “선의의 피해자를 막기 위한 정교한 설계와 충분한 유예 기간이 필요하다”고 지적했다. 과도한 세 부담이 오히려 거래 절벽을 심화시킬 수 있다는 우려도 함께 제기된다.

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