아파트 대출 규제 풍선효과?…서울 오피스텔, 14개월 연속 상승 “아파트 대체재로 떠올랐다”

서울 오피스텔 매매 시장이 심상치 않다. KB부동산이 3월 29일 발표한 자료에 따르면, 서울 오피스텔 매매가격은 이달 0.16% 오르며 지난달(0.06%) 대비 상승폭을 키웠다. 작년 2월부터 이달까지 14개월 연속 상승 흐름을 이어갔다.

아파트 대출 규제 강화와 토지거래허가제 확대로 전통적인 주거 매매 진입 문턱이 높아진 것이 배경으로 꼽힌다. 대형 오피스텔을 중심으로 ‘아파트 대체재’ 수요가 몰리고 있다는 분석이다.

중대형·대형 강세…초소형은 하락 전환

면적별로는 규모가 클수록 상승세가 뚜렷하다. 전용면적 60㎡ 초과~85㎡ 이하 중대형 오피스텔의 이달 상승률은 0.49%로 가장 높았다. 전용 85㎡ 초과 대형은 0.45%, 중형(40㎡ 초과~60㎡ 이하)은 0.19%, 소형(30㎡ 초과~40㎡ 이하)은 0.05% 각각 올랐다.

반면 전용 30㎡ 이하 초소형은 0.06% 내리며 나홀로 하락했다. 1년간 누적으로도 초소형은 0.66% 하락한 반면, 중대형과 대형은 각각 2.74%, 8.75% 오른 것으로 나타났다. 투기 목적 수요보다 주거 목적의 실수요가 시장을 주도하고 있음을 보여주는 수치다.

서울 평균 매매가 3억813만원…수도권 내 양극화

이달 서울 오피스텔 평균 매매가는 3억813만원으로 집계됐다. 전국 평균(2억6천393만원)과 수도권 평균(2억7천404만원)을 모두 웃돈다. 1년 전(2025년 2월) 2억9천857만원 대비 약 923만원(3.09%) 오른 수준이다.

수도권 내에서는 지역별 온도차가 뚜렷하다. 경기와 인천은 이달 각각 0.05%, 0.20% 하락한 반면 서울은 상승폭을 확대했다. 전국 거래량도 회복세다. 2026년 1월 전국 오피스텔 거래량은 4천58건으로, 전년 같은 달(2천576건) 대비 58% 급증했다. 서울도 같은 기간 806건에서 1천274건으로 크게 늘었다.

임대수익률 4.89%…규제 완화 시 수요 이탈 변수

서울 오피스텔 임대수익률은 4.89%를 기록했다. 전국(5.48%), 5개 광역시(6.53%)보다 낮지만, 금리 인하 기조와 맞물려 투자 수요를 견인하는 요인으로 작용하고 있다.

시장에서는 아파트 규제가 오피스텔 수요를 지지했지만, 향후 규제가 완화되면 일부 수요가 아파트로 이동할 가능성이 있다는 분석이 제기된다. 초소형 오피스텔의 가격 약세가 이어지는 만큼, 면적별로 선별적 접근이 필요하다는 진단도 나온다.

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