강남 팔고 ‘이곳’으로 몰린다…주담대 6억 한도가 바꾼 서울 집값 지형도

강남 3구와 용산구 아파트 가격이 약 2년 만에 하락세로 돌아섰다. 다주택자 규제 강화 예고와 금융 제한이 맞물리며 서울 부동산 시장에 뚜렷한 양극화가 나타나고 있다.

서울시가 18일 발표한 2월 토지거래허가 신청 분석 결과에 따르면, 서울 전체 아파트 신청 가격은 전월 대비 0.57% 상승했다. 그러나 강남 3구·용산구는 1.27% 하락했고, 한강벨트 7개 구도 0.09% 내렸다.

반면 나머지 강남 4개 구는 1.55%, 강북 10개 구는 1.05% 각각 올랐다. 고가 지역은 하락, 외곽·중저가 지역은 상승이라는 상반된 흐름이 동시에 나타난 셈이다.

신청 건수 29.8% 급감…다주택자 매물 쏟아졌다

2월 토지거래허가 신규 신청 건수는 4,521건으로 전월(6,450건) 대비 29.8% 급감했다. 처리 건수는 5,765건이며, 2025년 10월 서울 전역 토지거래허가구역 지정 이후 누적 신청은 2만895건, 이 중 90.2%인 1만8,846건이 처리됐다.

권역별 비중에서도 변화가 뚜렷하다. 강남 3구·용산구의 신청 비중은 1월 12.3%에서 2월 11.2%로, 한강벨트 7개 구는 24.1%에서 21.5%로 줄었다. 반면 강북 10개 구는 45.2%에서 47.5%로, 강남 나머지 4개 구는 18.4%에서 19.8%로 각각 비중이 커졌다.

서울시는 “다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 등 규제 강화 가능성이 예고되면서 강남권 등 주요 지역에서 급매 위주의 거래가 늘고 신청 건수도 감소했다”고 설명했다.

주담대 제한에 실수요층 외곽으로 이동

금융 규제도 시장 지형을 바꾸는 핵심 변수로 작용하고 있다. 정부는 주택담보대출 한도를 15억원 이하 주택에 최대 6억원으로 제한하고 있다.

서울시는 “자금 접근성이 높은 중저가 아파트나 외곽 지역으로 실수요 매수 수요가 집중된 경향이 반영된 결과로 보인다”고 분석했다. 실제로 15억원 이하 저가 아파트의 토지거래허가 신청 건수는 2025년 12월 2,807건에서 2026년 1월 4,064건으로 40% 이상 늘어난 바 있다.

1월 실거래가는 전년比 15% 급등…시차 효과 지속

한국부동산원 실거래가격지수 기준 올해 1월 서울 아파트 매매 실거래가는 전월 대비 1.59%, 전년 동월 대비 15.12% 상승했다. 생활권역별로는 모든 권역이 올랐고, 도심권이 3.32%로 상승을 이끌었다. 규모별로는 대형(135㎡ 초과)이 4.07% 올라 가장 두드러졌다.

서울시는 “1월 말 규제 강화 예고가 본격 반영되기 전인 2025년 12월과 2026년 1월의 높은 신청 가격이 시차를 두고 실거래가에 반영된 영향”이라고 분석했다. 1월 전세 실거래가도 서울 전체 0.27% 오른 가운데, 서북권이 1.35%로 가장 높은 상승률을 기록했다.

부동산 전문가들은 “규제 강화와 금융 제한이 동시에 작용하면서 강남 고가 단지의 투자 심리는 위축되는 반면, 실수요 중심의 중저가 외곽 시장은 당분간 상승세를 이어갈 가능성이 있다”고 분석했다.

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