“서울 빌라 씨 말랐다”… 7년 새 준공 86% 급감, 서민 주거 사다리 ‘흔들’

서울의 비(非)아파트 주택 공급이 사실상 붕괴 수준에 이르렀다. 지난해 서울에서 준공된 연립·다세대·다가구주택은 4,858가구로, 2018년(3만5,006가구) 대비 86.1% 급감했다.

아파트와의 공급 비중 격차도 극명하게 벌어졌다. 2018년 아파트 준공 물량의 90.1% 수준이었던 비아파트 준공은 지난해 9.7%로 쪼그라들었다. 아파트(4만9,973가구)와 비교하면 10분의 1 수준에도 못 미친다.

청년·저소득층의 전통적 주거 기반이 무너지고 있다는 점에서 주거 양극화 심화가 우려된다.

공사비·금융경색·불신 3중고…공급 붕괴의 구조적 원인

비아파트 준공 급감에는 복합적 원인이 작용했다. 코로나19 이후 원자재 가격과 인건비가 동반 상승하면서 공사비 부담이 가파르게 늘었다. 한국건설기술연구원의 건설공사비지수는 2026년 1월 기준 133.28로, 2020년 1월(99.86) 대비 33.5% 올랐다.

고금리 기조와 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 경색도 직격탄이 됐다. 시행사들이 자금 조달에 어려움을 겪으면서 인허가와 착공 물량이 줄줄이 감소했다. 여기에 2021년 이후 전세사기 사태가 사회적 이슈로 부상하며 빌라 시장 전반에 대한 소비자 불신이 확산됐다.

청년·서민 주거 선택지 급격히 축소

비아파트는 사회 초년생과 저소득층의 대표적 첫 주거지였다. 공급이 줄면서 이들의 선택지가 빠르게 좁아지고 있다. 실제로 서울 월세 거래는 2026년 1월 16만9,305건으로 전년 동기 대비 42.5% 급증했고, 월세 비중은 2024년 55.9%에서 2026년 1월 66.8%까지 치솟았다.

비아파트는 아파트보다 공사 기간이 짧아 주택 공급 부족 시 단기간에 물량을 늘릴 수 있는 수단으로 평가받아 왔다. 그러나 지금은 그 기능마저 사실상 상실한 상태다.

신축매입임대 ‘구원투수’ 기대…공사비 반영이 관건

정부는 민간사업자가 건설 전 공공과 매입 약정을 맺고, 완공 후 한국토지주택공사(LH) 등이 이를 사들여 임대주택으로 공급하는 신축매입임대주택 사업에 비아파트를 포함시켜 공급 확대를 꾀하고 있다. 그러나 현장에서는 실효성에 의문을 제기하는 목소리가 나온다.

부동산 업계 관계자는 “토지가격과 공사비가 동시에 오르면서 사업 중간이윤이 크게 줄어든 상황”이라며 “적정 수준의 공사비가 반영되지 않으면 신축매입임대 사업도 활성화되기 어렵다”고 지적했다. 부동산 전문가들은 공사비의 현실적 반영 없이는 민간 참여 자체가 위축될 수밖에 없다고 분석했다.

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