“팔겠다는 사람은 줄 섰는데…” 서울 아파트 매입 급락, 큰손 40대가 지갑 닫은 ‘진짜 이유’

서울 아파트 시장의 주축이던 30~40대의 매입 비중이 2년 2개월 만에 최저 수준으로 떨어졌다. 특히 40대의 매수세가 급감하면서 시장은 ‘매수자 우위’로 빠르게 전환되고 있다.

한국부동산원에 따르면 올해 1월 서울 아파트 매매에서 30~40대가 차지한 비중은 57.7%로 나타났다. 이는 2023년 11월(57.6%) 이후 2년 2개월 만에 가장 낮은 수치다. 30대는 32.6%(1,936건)로 여전히 연령별 1위를 지켰지만, 40대는 25.1%(1,493건)로 2022년 12월(22.8%) 이후 37개월 만에 가장 저조했다.

2년 2개월 만에 최저… 40대 매수세 급락

1월 서울 아파트 전체 매매 건수는 5,945건으로 전월(4,871건) 대비 22% 증가했다. 그러나 30~40대의 매입 비중이 50%대로 떨어진 것은 지난해 8월(58.1%) 이후 처음이다. 30대는 2020년 전후 서울 아파트 상승장을 이끈 ‘큰손’으로, 지난해 8월부터 6개월 연속 연령별 매입 1위를 지속해왔다.

특히 40대의 매수세 약화가 두드러진다. 자금력을 갖춘 40대가 매수를 미루면서 시장 전체의 거래 동력이 약화되고 있는 것이다. 부동산 업계는 주요 매입층의 수요 감소로 시장 관망세가 더욱 짙어질 것으로 전망했다.

정부 규제에 시장 ‘매수자 우위’로 전환

매수심리 급락의 배경에는 정부의 고강도 부동산 규제가 자리잡고 있다. 지난달 넷째 주 서울 동남권 아파트 매매수급지수는 99.95로 작년 2월 첫째 주 이후 약 1년 만에 처음 100 아래로 떨어졌다. KB부동산 매수우위지수 역시 지난주 73.4로 직전 대비 11.9포인트 급락했다. 이는 집을 사려는 사람보다 팔겠다는 사람이 더 많다는 의미다.

마포구의 한 공인중개업소 대표는 “5월 다주택자 양도세 중과 유예 물량이 생각보다 많이 나오지 않아 일반 매물이 나오고 있다”며 “집값이 더 떨어질 것이라는 기대에 선뜻 매수하겠다는 손님이 많지 않다”고 전했다.

3월 공시가격 공시 이후 변동 주목

부동산 전문가들은 3월 아파트 공시가격 공시 이후 시장 변동 가능성에 주목하고 있다. 정부는 다음 주 공시가격안 열람 및 의견 청취에 들어갈 예정이다. 올해 공동주택 공시가격 현실화율을 작년 수준인 평균 69%로 동결하기로 했지만, 시장 가격 상승으로 서울 주요 아파트의 공시가격은 크게 오를 전망이다.

공시가격 현실화율 조정과 1주택자 장기보유특별공제 축소 등 정부 규제가 본격화할 경우 보유세 부담이 급증할 수 있다. 한편 자금력이 부족한 30대는 상대적으로 구매 비용이 낮은 경매시장과 빌라 시장으로 눈을 돌리고 있는 것으로 나타났다. 지난해 서울 경매시장에서 30대 낙찰 비중은 27.0%로 1위를 차지했으며, 빌라 매매 규모는 전년 대비 약 42% 증가했다.

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