서울 전세 다 오르는데 이곳만 ‘마이너스’… 4,500가구 물량 폭탄 떨어진 ‘이 지역’

이콘밍글 2026.03.03

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서울 송파 전세 하락

서울 송파구 헬리오시티 아파트 단지/출처-뉴스1

서울 송파구 아파트 전세 시장에 빨간불이 켜졌다. 4,500여 가구 규모의 대규모 입주가 동시에 진행되면서 전셋값이 급락하고 있다. 일부 단지에서는 기존 시세 대비 2억 원 이상 떨어진 ‘급전세’ 매물이 속출하고 있다.

한국부동산원에 따르면 2월 4주차(23일 기준) 송파구 아파트 전셋값은 직전 주 대비 0.11% 감소했다. 올해 송파구의 전셋값 누적 변동률은 -0.36%로, 서울 25개 자치구 중 유일하게 하락세를 기록했다. 하락폭은 시간이 갈수록 커지고 있다.

전셋값 급락의 배경에는 ‘잠실래미안아이파크'(2,678가구)와 ‘잠실 르엘'(1,865가구)의 동시 입주가 있다. 두 단지 합산 약 4,500가구가 한꺼번에 입주하면서 전세 물량이 시장에 쏟아진 것이다. 특히 입주 완료일인 3월 6일을 앞두고 조합원들의 자금 압박이 커지면서 가격 인하 경쟁이 본격화되고 있다.

4,500가구 입주장, 시장 충격파 확산

잠실래미안아이파크 전용 84㎡의 현재 전세 시세는 14억~14억 5,000만 원 수준이다. 1월과 비교하면 2억 원 이상 하락한 금액이다. 잠실 르엘 역시 기존 대비 1억 원가량 떨어졌다.

중개업소 관계자들은 집주인들의 심리 변화를 감지하고 있다. 잠실 르엘 인근의 한 공인중개업소 관계자는 “입주 초반에는 집주인들이 ‘이 가격 아니면 안 받겠다’고 버텼지만, 이제는 가격을 모두 낮추고 있다”며 “세입자들이 대출 규제로 전세 자금 마련이 어려운 상황에서 가격이 자연스럽게 내려가고 있다”고 설명했다.

잠실래미안아이파크 인근 중개업소 관계자도 “입주가 완료되는 6일 이후 조합원들은 추가 분담금을 완납해야 하므로 대출 이자가 부담되는 집주인들이 가격을 1억 원 낮추더라도 세입자를 빨리 구하려는 경향이 있다”고 전했다.

급전세 확산, 파크리오·헬리오시티까지

전셋값 하락 현상은 신축 단지를 넘어 인근 구축 아파트로 번지고 있다. 파크리오 전용 84㎡의 전세 보증금은 최근 1억 원가량 하락했으며, 일부 평형에서는 2억 원가량 떨어진 경우도 확인된다.

파크리오 인근 부동산 관계자는 “조합원들이 전세로 거주하다가 나간 물건들이 다시 임대차 시장에 나왔고, 인근 신축 아파트 전세 매물이 늘어나며 상대적으로 구축인 파크리오 전세 수요가 줄어들었다”고 분석했다.

헬리오시티에서도 급전세 매물이 등장했다. 전용 84㎡의 경우 현재 11억 원의 보증금으로 시장에 나왔으며, 평균 전세 보증금 시세도 기존 대비 1억 원 정도 하락했다.

다주택자에 대한 정부 규제도 전세 시장 하락에 한몫하고 있다. 정부가 다주택자 대상 대출 만기 연장 제한과 주택담보인정비율(LTV) 규제 등을 검토 중인 가운데, 일부 다주택자들이 보증금을 낮춰서라도 자금을 마련하려는 움직임을 보이고 있다.

“일시적 조정”… 반등 가능성은?

그러나 전셋값 하락이 장기화되지 않을 것이라는 전망도 나온다. 지난해 시행된 고강도 부동산 규제로 송파구를 제외한 서울 전역에서 전세 매물이 감소하는 추세다. 입주 물량이 소화된 이후 송파구의 전셋값은 다시 반등 압력을 받을 가능성이 높다는 분석이다.

송파구의 한 중개업소 관계자는 “2월 이사철과 신축 아파트 입주가 겹치며 일시적으로 전셋값이 조정을 받았다”며 “입주장이 끝난 뒤 양도세 중과까지 시행된다면 전세 매물은 많이 부족해질 것”이라고 내다봤다.

부동산 전문가들은 현재의 급전세 현상을 구조적 공급 충격이 아닌 일시적 자금 유동성 위기로 해석하고 있다. 중기적으로는 전세 공급 부족으로 회귀하면서 가격이 재상승할 가능성이 있다는 것이다. 다만 입주 물량 소화 속도와 정부의 다주택자 규제 강도가 향후 시장 방향을 결정할 핵심 변수로 작용할 전망이다.

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