“서울은 씨 마르는데 경기도는 딴판?”… 내년 입주 물량 극과 극, 엇갈린 운명

내년 서울의 공동주택 입주 물량이 올해보다 1만가구 가까이 감소하며 수도권 주택 공급 부족이 심화될 전망이다. 한국부동산원과 부동산R114가 29일 공동 발표한 ‘공동주택 입주예정물량 정보’에 따르면 올해 서울 입주 예정 물량은 2만7158가구지만, 내년에는 1만7197가구로 36.7% 급감할 것으로 추정됐다.

이는 2022년 이후 부동산 시장 침체와 프로젝트파이낸싱(PF) 경색, 금리 인상 등이 복합적으로 작용한 결과다. 전국 기준으로는 올해 19만8583가구, 내년 21만6323가구가 입주할 예정이지만, 수도권 핵심인 서울만 역행하는 양상이다. 경기도는 올해 6만2893가구에서 내년 8만3169가구로 오히려 증가하며 대조를 이룬다.

착공·분양 파이프라인 58% 붕괴

공급 가뭄의 직접적 원인은 건설 착수 단계의 급락이다. 2021년 58만3700가구였던 전국 착공 물량은 2025년 24만2100가구로 58% 급감했다. 같은 기간 인허가는 54만5400가구에서 42만8700가구로 21% 감소했으며, 분양 물량도 33만6500가구에서 19만2400가구로 43% 줄었다.

부동산 업계는 2022년 9월 ‘레고랜드 사태’ 이후 건설사의 PF 조달이 사실상 막히면서 신규 사업 착수가 중단된 것을 주요 배경으로 꼽는다. 2025년 3월 기준 지방 준공 후 미분양이 2만5117가구로 11년 7개월 만에 최고치를 기록하면서 건설사들은 신규 공급을 더욱 꺼리고 있다.

정부 6만호 공급 계획, “시기·규모 모두 부족”

정부는 최근 용산·과천 등 국공유지를 활용해 2030년까지 수도권에 6만호를 공급하겠다고 발표했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “분양가상한제에 따른 합리적 가격이 신혼부부와 생애최초 구매자들에게 매력적”이라며 긍정적 신호 효과를 기대했다.

그러나 전문가들은 서울 주택 수요를 감안하면 연간 4만~5만호의 지속적 공급이 필수적이라고 지적한다. 이광수 광수네복덕방 대표는 “공급량, 위치, 시점 모두 시장 안정에는 부족하다”며 “세제 정책 등 추가 대책이 필요하다”고 강조했다. 용산국제업무지구의 경우 학교 신설 등 기반시설 검토만 최소 2년 이상 소요되며, 착공부터 입주까지는 10년 이상 걸린다는 우려도 나온다.

다주택자 매물 잠금·규제 족쇄 이중고

공급 부족과 함께 다주택자들이 전세를 끼고 매물을 시장에 내놓지 않으면서 실제 거래 가능한 물량은 더욱 제한되고 있다. 여기에 재건축 초과이익 환수제, 엄격한 안전진단, 부동산 대출 규제 등이 겹치면서 재개발·재건축 3만1000가구 규모의 사업이 중단됐다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “정부가 착공 가능 물량 기준으로 구체적 일정을 제시한 점은 긍정적”이라면서도 “최근 가격 상승 피로감과 세금 부담 우려로 수요층이 당분간 관망세를 보일 것”이라고 전망했다. 수도권 연간 적정 수요 25만가구 대비 최근 3년간 연평균 공급은 15만8000가구에 불과해, 연간 약 10만가구의 구조적 공급 부족이 고착화되고 있다.

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