“지방 3채보다 서울 1채가 효자”… 세금 계산기 두드려본 자산가들의 선택

이콘밍글 2026.02.07

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서울 상급지 쏠림 현상

서울 서초구 한 부동산 앞/출처-연합뉴스

양도세 중과 배제 유예 종료를 앞두고 다주택자들이 지방과 외곽 주택을 정리하고 서울 핵심지 ‘똘똘한 한 채’만 남기는 움직임이 뚜렷해지고 있다. 2주택 20%포인트(p), 3주택 이상 30%p의 양도세 중과가 부활하면서 세 부담을 피하려는 자산 재편이 서울 상급지로 집중되는 모습이다.

6일 중개업계에 따르면 대통령이 지난달 23일 양도세 중과 유예 연장 불가를 공식화한 이후 2주간 세종시 아파트 매물이 약 3.0% 증가했다. 같은 기간 대전(1.8%), 부산(1.5%) 등 지방 광역시에서도 매도 물건이 늘며 매물 출회 움직임이 확산되고 있다. 특히 외지인 아파트 매매 비중이 약 34%로 전국 최고 수준인 세종 아름동 푸르지오 단지는 이 기간 매매 매물이 21% 급증한 것으로 나타났다.

중과 부활에 장기보유특별공제까지 배제…세 부담 ‘이중고’

중과 배제 유예가 끝나면 조정대상지역 주택을 매각할 경우 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p의 양도세가 가산된다. 중과 대상 주택에는 장기보유특별공제도 적용되지 않아 세 부담은 더욱 커진다. 정부가 고가 1주택과 비거주 주택에 대한 보유세 인상 가능성까지 검토하면서, 다주택자들은 ‘언제 팔 것인가’뿐 아니라 ‘어디를 남길 것인가’까지 동시에 고민해야 하는 상황이다.

업계에서는 현행 세제 구조가 서울 고가 1주택 보유자에게 상대적으로 유리하다는 지적이 꾸준히 제기됐다. 다주택자 규제가 주택 수를 기준으로 설계되면서, 지방 중저가 아파트 여러 채보다 서울 도심 고가 아파트 한 채가 세 부담 면에서 유리한 구조가 자리 잡았다는 평가다. 이에 따라 지방·광역시 물건 가운데 수익성과 환금성이 떨어지는 주택은 매도 대상으로 분류되고, 강남3구·마용성(마포·용산·성동) 등 서울 핵심지만 남기겠다는 움직임이 감지된다.

“충청권 정리하고 서울 상급지로”…중개업계 체감 뚜렷

현지 중개업소 관계자는 “보유세 인상 이야기가 나오자 충청권 물건을 정리하고 서울 상급지로 갈아타려는 투자자들이 늘었다”고 전했다. 2025년 3분기 수도권 거래량이 전년 대비 약 48% 감소하고 거래금액도 54% 급감한 가운데, 서울 강남권은 상대적으로 선방하며 수요가 집중되는 양상이다. 실제로 2024년 서울 부동산 경매 건수는 3,267건으로 9년 만의 최고치를 기록했으며, 2022년(798건) 대비 약 4배 급증했다.

전문가 “서울 핵심지 자산 재편 가속화 전망”

부동산 전문가들은 양도세 중과와 고가 1주택 보유세 인상 논의가 맞물리면 지방 정리 매물은 더욱 늘어날 것으로 내다봤다. 권대중 한성대 일반대학원 경제부동산학과 석좌교수는 “세 부담이 커질수록 다주택자가 여러 채를 유지하기 어렵다”며 “결국 자산이 서울 핵심지로 빠르게 재편될 가능성이 크다”고 분석했다.

전문가 조사와 기관 전망 모두 2026년 서울 아파트 시장의 지속적 상승 가능성을 점치고 있으며, 특히 강남3구와 한강 벨트 중심의 최강세가 예상된다. 반면 노원·도봉·강북 등 외곽 지역은 상승폭이 제한적일 것으로 전망돼, ‘똘똘한 한 채’ 쏠림 현상은 더욱 심화될 것으로 보인다.

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