유례없는 부동산 대책 시행 후…아파트 가격 어떻게 됐나 봤더니 ‘반전’

수도권 규제 풍선 효과
서울 오름세 2주 연속 둔화
화성·구리 등 가격 급등

강력한 부동산 규제 정책이 수도권 핵심 시장의 움직임을 멈춰 세웠다.

거래가 얼어붙은 서울과 달리, 경기도 외곽과 부산 등지에서는 오랜 침체를 딛고 가격이 반등하며 시장의 시선이 집중되고 있다.

규제지역, 매매 관망세 속 ‘고원 현상’

서울 전역과 경기 12개 지역을 규제지역 및 토지거래허가구역으로 지정한 10·15 부동산 대책이 시행된 후, 서울 아파트 평균 매매가격 상승세가 2주 연속 둔화한 것으로 나타났다.

한국부동산원이 6일 발표한 주간 아파트 가격 동향을 보면, 서울 아파트 평균 매매가격은 0.19% 상승해 직전 주 대비 상승폭이 0.04%포인트 축소되었다.

대책 발표 직전 역대 최고치(10월 20일 기준 0.50%)를 기록했던 것과 비교하면 오름세가 뚜렷하게 꺾인 것이다.

이러한 상승폭 축소는 대출 규제 강화와 토지거래허가구역의 2년 실거주 의무 부과로 갭투자가 차단되면서 매수 문의와 거래가 감소한 결과로 풀이된다.

부동산 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 매매 물량은 대책 발표일인 10월 15일 이후 감소세를 이어가고 있다.

KB국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 “매물이 크게 줄고 거래가 얼어붙지만 가격이 크게 떨어지지 않는 ‘고원 현상’이 3개월에서 6개월가량 나타날 것”이라고 전망했다.

구리 279주 만의 최대 상승, 풍선효과 대폭발

반면 수도권 규제를 적용받지 않은 경기도 일부 지역에서는 풍선 효과가 뚜렷하게 나타나는 양상이다.

서울 동부권에 인접한 구리시는 0.52% 상승해 2020년 6월 넷째 주 이후 279주 만에 가장 큰 상승폭을 기록했다.

동탄 신도시가 포함된 화성시 역시 상승률이 0.26%로 커지며 2024년 8월 넷째 주 이후 61주 만의 최대 상승폭을 보였다.

규제 지역인 용인시 수지구에 붙어 있는 기흥구 역시 0.21% 오르는 등 오름폭이 확대되었다.

이러한 현상은 규제 대상에서 배제된 지역들이 상대적으로 대출 규제나 세금 중과 등의 영향이 적어 실수요자와 투자자들의 새로운 관심지로 떠올랐기 때문이다.

GTX 등 교통 호재가 있는 신도시나 수도권 외곽 지역에 투자 수요가 집중되고 있다는 분석이다.

한편, 규제지역으로 신규 지정된 과천, 성남시 분당구, 광명시, 하남시 등도 오름세는 둔화했지만, 다른 지역 대비 높은 상승률을 지속하고 있다.

지방도 100주 만에 상승 전환, 전세 불안 지속

수도권 규제의 풍선 효과는 지방 광역시까지 확산되는 양상이다. 지방 아파트 평균 매매가격은 0.01% 상승하며 2023년 11월 넷째 주 하락 전환 이후 100주 만에 상승으로 돌아섰다.

5대 광역시 중 울산(0.11%), 부산(0.03%), 광주(0.01%)가 상승했고, 세종시(-0.09%에서 0.00%)는 하락세를 멈추고 보합 전환했다.

서울·수도권의 강력한 규제로 투자 수요가 상대적으로 규제가 덜한 지방 주요 도시로 분산되며 오랜 침체를 끝내고 반등하는 모습이다.

반면 전세 시장의 불안정은 여전히 지속되고 있다. 전국 아파트 전세 가격은 직전 주 대비 0.08% 올랐으며, 서울은 0.15% 상승하며 오름폭이 소폭 커졌다. 역세권과 대단지를 중심으로 전세 수요가 이어지지만 매물은 여전히 부족한 상태이다.

지방에서도 세종시(0.36%)의 상승폭이 크게 확대되는 등, 규제로 인한 매매 관망세와 맞물려 전세 시장의 불안이 가중되고 있다.

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