‘제2 전세대란’ 전조?…서울 전세 불안 지표, 4년 7개월 만에 최고

서울 전세시장에 다시 적신호가 켜졌다. 공공·민간 지표를 가리지 않고 2021년 ‘전세대란’ 이후 최고 수준의 불안 신호가 동시에 감지되고 있다.

국토연구원이 발표한 4월 서울 주택 전세시장 소비심리지수는 119.4로, 전월(115.2) 대비 4.2포인트 상승했다. 2021년 9월(121.4) 이후 4년 7개월 만의 최고치다.

수급지표도 심상치 않다. 이 지수는 100을 초과할수록 가격 상승·거래 증가를 전망하는 응답자가 많다는 의미로, 시장 분위기가 급속히 악화되고 있음을 보여준다.

공공·민간 수급 지표 동반 상승…’전세대란’ 수준 근접

한국부동산원의 5월 둘째 주 서울 전세수급지수는 113.7을 기록하며 2021년 3월 둘째 주(116.8) 이후 최고치를 나타냈다. KB부동산의 같은 시점 서울 전세수급지수는 182.7로, 2021년 8월 첫째 주(184.7) 이후 가장 높은 수준이다.

두 지수 모두 100을 초과할수록 공급 부족 인식이 강하다는 의미다. 공공과 민간 지표가 동시에 2021년 전세대란 수준의 ‘바로 아래’까지 올라선 셈이다.

매물은 연초 대비 26% 증발…세제·규제가 공급 막았다

실제 매물 수량도 급감했다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 전세 매물은 올해 1월 1일 2만 3060건에서 5월 15일 기준 1만 7099건으로 약 25.9% 줄었다.

양도세 중과 유예 종료 이후 매매 매물은 3000건 이상 감소했지만, 전세 매물 증가는 약 1000건에 그쳤다. 토지거래허가구역 확대로 실거주 의무가 강화되면서 전세를 끼고 집을 사는 거래가 줄었고, 신규 공급까지 막히며 수급 균형이 빠르게 무너지고 있는 모습이다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 “양도세 중과 자체보다 보유세 강화와 대출 규제에 대한 불안 심리가 최근 몇 달간 시장을 움직였다”며 “공급 부족과 전월세 시장 불안이 매매시장 상승 압력으로 이어지고 있다”고 진단했다.

“전세 불안, 결국 매매시장까지 자극할 것”

전문가들은 단기간에 수급 불균형을 해소할 공급 요인이 부족하다고 입을 모은다. 전세 불안이 이어질 경우 실수요자들이 매수로 전환하면서 매매시장까지 자극할 수 있다는 경고다.

송승현 도시와경제 대표는 “시장이 단기간에 실거주 중심으로 재편되면서 전세 매물이 급격히 줄어든 것이 전세시장 불안을 키우고 있다”며 “수급 불균형을 해소할 뚜렷한 대책이 없는 상황에서 전셋값 상승세가 장기화될 경우 결국 매매시장까지 자극할 가능성이 크다”고 말했다.

김인만 부동산경제연구소 소장은 “전세 물량 부족으로 전월세 시장 불안이 심해지면서 실수요자들이 상대적으로 가격 부담이 덜한 중저가 매매시장으로 이동하고 있다”며 “이 같은 흐름은 경기 외곽과 인천 등으로 확산할 가능성이 있다”고 전망했다.

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