‘3년 논의 끝’…전세사기 피해자, 이제 국가가 먼저 보증금 돌려준다

전세사기 피해자가 보증금을 돌려받기까지 수년씩 기다려야 했던 구조가 바뀐다. 국가가 먼저 최소 보증금을 지급하고 나중에 회수하는 ‘선지급 후정산’ 제도가 국회 본회의를 통과하며 법제화의 문턱을 넘었다.

국토교통부는 4월 23일 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 개정안이 국회 본회의를 통과했다고 밝혔다. 이번 개정안은 4월 17일 국회 국토교통위원회를 거쳐 본회의에서 최종 의결됐다.

관련 예산은 제1회 추가경정예산을 통해 약 279억 원이 이미 확보된 상태다. 피해주택 매입 절차 개선과 예방 관련 조항은 공포 즉시 시행되며, 최소보장제와 선지급 후정산 제도는 하위법령 정비를 거쳐 공포 후 6개월 뒤 본격 시행된다.

보증금 3분의 1, 국가가 최소 보장한다

이번 개정안의 핵심은 ‘임차보증금 최소보장제’ 도입이다. 경·공매 절차가 종료된 이후에도 피해 회복 금액이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못할 경우, 그 차액을 국가가 보전하는 방식이다.

특히 신탁사기·무권계약 등 기존 법 적용에서 제외됐던 유형의 피해자에 대해서는 경·공매 절차 이전에 최소보장금의 전부 또는 일부를 먼저 지급하고 이후 정산하는 방식이 적용된다. ‘선구제 후회수’ 원칙이 3년간 논의에 머물다 이번에 처음 제도화 단계에 진입한 것이다.

지원금 보호 장치도 함께 마련됐다. 최소지원금과 선지급금은 양도·담보 제공 및 압류를 금지해 지원금이 반드시 피해자에게 직접 귀속되도록 했다.

피해주택 매입 절차·지원 범위 동시 확대

피해주택 매입 절차도 손질됐다. 경매에서 유찰이 반복될 경우 피해자 등이 최저매각가격으로 우선 매수할 수 있는 권한이 부여된다. 공공주택사업자에는 경·공매 유예 및 정지 신청 권한을 주어 매입 여건을 개선했다.

공공주택사업자가 협의매수·공개매각 등 경·공매 외 방식으로 주택을 취득하는 경우에도 취득세 감면을 적용할 수 있게 됐다. 신탁사기 피해주택은 수탁자에게 자료 제출 의무를 부여하고, 위반건축물은 매입과 양성화를 병행할 수 있도록 절차를 정비했다.

피해자 지원 범위도 넓어진다. 경·공매 종료 후 주택 매수에 실패한 피해자도 공공임대주택 지원 대상에 포함되며, 피해자 협동조합 등이 주택 매입·임대사업을 수행할 경우 지자체의 행정·재정 지원도 가능해진다. 임대인이 파산하더라도 임차보증금 반환청구권은 면책되지 않도록 해 보증금 보호를 강화했다.

예방 기능 강화·인허가 단축법도 함께 통과

전세사기 예방 체계도 보강된다. 전세사기피해지원센터에 예비 임차인을 대상으로 한 권리관계 분석 등 안전계약 컨설팅 기능이 추가된다. 사회 초년생이나 서민층 등 전세 의존도가 높은 계층의 피해를 사전에 막겠다는 취지다.

부동산 전문가들은 이번 제도 도입에 대해 긍정적으로 평가한다. 3년간 논의에만 머물던 선구제 원칙이 법제화됨으로써 피해자들이 일정 수준의 보증금 하한선을 보장받게 됐다는 분석이다. 특히 경·공매 종료까지 수년씩 기다려야 했던 구조적 한계가 개선될 것이라는 기대가 크다.

한편 같은 날 부동산개발사업 관리 등에 관한 법률 개정안도 국회 본회의를 통과했다. 개발사업의 인·허가 지연 문제를 해소하는 ‘신속 인·허가 지원센터’ 설치 근거가 법제화됐으며, 인·허가 기관의 적극행정을 유도하기 위한 감사면책 규정도 도입됐다. 해당 법안은 공포 후 6개월이 지난 시점부터 시행된다.

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