“미분양 아파트 다시 쌓인다”… 아파트 분양시장, 3년 만에 ‘최악’ 경고등 켜졌다

4월 아파트 분양시장이 3년여 만에 최악의 전망치를 기록했다. 주택산업연구원(주산연)은 7일 주택사업자를 대상으로 설문한 결과, 4월 전국 아파트 분양전망지수가 전월 대비 35.4포인트 급락한 60.9로 집계됐다고 밝혔다.

이는 2023년 1월(58.7) 이후 가장 낮은 수준이다. 분양전망지수는 100을 초과하면 긍정적 전망이 우세한 것이고, 100 미만이면 부정적 전망이 다수임을 뜻한다.

미·이란 전쟁 장기화에 따른 고금리 우려, 정부의 다주택자 규제 강화가 동시에 작용하면서 전국적으로 사업자 심리가 급격히 얼어붙은 것으로 풀이된다.

수도권도 직격탄…서울만 간신히 버텨

수도권 분양전망지수는 전월 대비 21.5포인트 하락한 81.1을 기록했다. 지역별로는 서울이 8.3포인트 내린 97.1로 상대적으로 선방했으나, 인천은 29.9포인트 하락한 66.7, 경기는 26.5포인트 내린 79.4에 그쳤다.

낙폭은 비수도권에서 더욱 두드러졌다. 비수도권 평균은 38.4포인트 하락한 56.6을 기록했으며, 충북(40.0)과 전남(33.3)은 각각 50.0포인트씩 폭락했다. 강원(45.5)과 울산(60.0)도 각각 46.2포인트, 45.9포인트 하락하는 등 지방 전반에 걸쳐 낙폭이 컸다.

다주택자 규제·전쟁 충격 ‘이중고’

주산연은 이번 급락의 원인으로 미·이란 전쟁에 따른 고금리와 경기침체 우려, 그리고 정부의 다주택자 대상 과세 및 대출규제 강화를 꼽았다. 특히 오는 4월 17일부터는 다주택자의 수도권·규제지역 아파트 담보대출 만기 연장이 불허된다.

주택담보대출 금리 상단이 7%를 돌파한 데다 원·달러 환율도 1,500원을 넘어서며 수요자의 부담이 급증한 점도 심리 위축을 부추겼다.

분양가 추가 상승 압력도 가중

4월 분양가격 전망지수는 전월 대비 3.1포인트 하락한 104.5를 기록했다. 조사 시점(3월 18~27일)에는 원자재 가격 급등이 아직 현실화하지 않았으나, 한 달 새 나프타 가격이 35%가량 급등하면서 페인트·창호 등 건설자재 가격 상승 압력이 빠르게 커지고 있다.

분양물량 전망지수는 5.8포인트 내린 89.7을 기록했고, 미분양 물량 전망지수는 7.3포인트 오른 94.1로 3개월 연속 하락 흐름에서 상승 전환했다. 주산연은 “4월 17일 대출 규제 시행, 미·이란 전쟁 장기화에 따른 금융시장 불안, 보유세 인상 등 추가 세제 개편 가능성이 분양시장에 미칠 영향을 종합적으로 주시해야 할 것”이라고 경고했다.

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