“탈법 대출 꿈도 꾸지 마라”… 수도권 아파트 주담대, ‘이 정책’이 부동산 판도 바꾼다

오는 17일부터 다주택자가 보유한 수도권·규제지역 아파트 담보대출의 만기연장이 원칙적으로 금지된다. 금융위원회는 1일 재정경제부·국토교통부 등 관계부처 합동으로 ‘2026년도 가계부채 관리 방안’을 발표했다.

이재명 대통령이 지난달 13일 소셜미디어를 통해 다주택자에 대한 대출 연장 혜택의 공정성 문제를 공개 제기한 지 약 한 달 반 만에 나온 제도 개선이다.

만기 도래 1만2천 가구·2조7천억 ‘상환 압박’

이번 규제의 직접 타깃은 다주택자·임대사업자가 보유한 수도권·규제지역 아파트 주택담보대출이다. 금융당국에 따르면 다주택자 만기 일시상환 주담대는 약 1만7천 가구(4조1천억원) 규모로, 이 가운데 올해 만기가 도래하는 물량은 약 1만2천 가구(2조7천억원)에 달한다.

전체 다주택자 대출 잔액 102조9천억원 중 50.4%인 약 51조원이 수도권에 집중돼 있다. 금융권 추산으로는 이번 규제로 약 20조원대의 대출 상환 압박이 발생하고, 다주택자 보유 주택이 시장에 신속히 출회될 것으로 전망된다.

임차인 있으면 예외… 무주택자 ‘세낀 매물’ 매수 허용

규제에는 예외 조항도 마련됐다. 임차인이 있는 경우 임대차 계약 종료 시점까지 만기연장이 허용된다. 만기 강제 종료 시 경·공매로 이어져 세입자 주거권이 침해될 수 있다는 금융권의 우려를 반영한 조치다.

무주택자에 한해서는 ‘일시적 갭투자’도 허용한다. 올해 12월 31일까지 토지거래허가 신청을 접수하고 허가일로부터 4개월 내 취득하면, 토지거래허가제상 실거주 의무를 임대차 계약 종료 시점까지 유예한다. 토지거래허가구역 내에서 임대차 계약이 4개월 이상 남은 경우 거래가 원천 차단되던 구조적 문제를 해소해, 다주택자의 매물 출회를 적극 유도하겠다는 구상이다.

온투업 LTV 규제·탈법 대출 전면 점검

당국은 풍선효과를 막기 위해 온라인투자연계금융업(온투업)에도 LTV 규제를 신규 적용한다. 주택 가격 15억원 이하 6억원, 15억~25억원 4억원, 25억원 초과 2억원의 구간별 대출 한도도 의무화된다.

탈법·편법 대출에 대한 집중 점검도 병행된다. 지난해 하반기에만 사업자대출 용도 외 유용 127건(587억5천만원)과 가계대출 약정 위반 2천982건이 적발됐다. 당국은 2021년 이후 취급된 사업자대출 전반으로 점검을 확대하고, 적발 시 1차 3년, 2차 최대 10년간 전 금융권 신규 대출을 제한하는 강도 높은 조치를 예고했다.

한국은행은 이번 규제에 대해 “가계부채 증가세를 둔화시키는 한편 부동산 가격 안정에도 일정 부분 기여할 것”이라고 평가하면서도, “임차인의 주거 안정에 영향을 줄 수 있어 보완 대책이 필요하다”고 강조했다. 이억원 금융위원장은 “레버리지를 활용한 투기적 대출수요가 주택시장을 자극하고 있다”며 “부동산 시장과 금융의 과감한 절연이 절실하다”고 밝혔다.

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