공시가격 9% 급등에 보유세 ‘폭탄’…강남·한강벨트, 급매만 팔린다

올해 전국 공동주택 공시가격이 9.16% 오르며 고가 주택을 중심으로 보유세 부담이 급격히 커졌다. 강남3구와 한강벨트 일대에서는 급매물 위주로만 거래가 이뤄지는 선별적 시장이 형성되고 있다.

반면 공시가격 상승률이 상대적으로 낮은 서울 외곽과 15억 원 이하 중저가 지역은 실수요 중심의 안정적인 흐름을 유지하며, 같은 서울 안에서도 시장 양극화가 뚜렷해지고 있다.

강남3구 보유세 40% 이상 폭증…1주택자도 ‘직격탄’

국토교통부는 올해 공동주택 공시가격 현실화율을 시세 대비 69%로 동결한 채 시세 변동분을 반영해 전국 평균 공시가격이 9.16% 상승했다고 밝혔다. 2025년(3.65%), 2024년(1.52%)과 비교하면 상승 폭이 크게 확대된 수치다.

서울은 18.67% 올라 전국 평균의 두 배를 넘었고, 강남3구는 24.7%, 한강 인접 자치구는 23.13% 상승했다. 30억 원 초과 주택은 28.59%, 15억~30억 원 구간은 26.63% 오르는 등 고가 주택일수록 상승 폭이 컸다.

실제 세 부담 증가 규모도 상당하다. 서초구 반포동 래미안퍼스티지(전용 84㎡)는 보유세가 1,315만 원에서 1,904만 원으로 44.8% 증가하고, 강남구 대치동 은마아파트(전용 84㎡)도 703만 원에서 1,004만 원으로 42.8% 늘어날 전망이다.

정부, 초고가 1주택까지 보유세 개편 대상 확대

김용범 청와대 정책실장은 최근 언론 인터뷰에서 초고가 주택 보유세를 뉴욕·런던·도쿄·상하이 등 주요 도시와 비교해 설계하겠다고 밝혔다. 실거주 1주택이라도 보유세 조정이 필요하다는 입장도 내놓았다.

이에 따라 보유세 부담은 기존 다주택자를 넘어 고가 1주택 보유자로까지 확대되는 흐름이다. 현재 공정시장가액비율 상향 또는 공시가격 현실화율 인상도 거론되고 있어, 향후 세 부담은 더욱 커질 수 있다는 관측이 나온다.

중저가·외곽은 실수요 버팀목…지역별 차별화 심화

공시가격 상승률이 6.93%에 그친 서울 외곽과 15억 원 이하 중저가 지역은 보유세 부담이 상대적으로 낮다. 대출 규제 범위 안에서 실수요 중심의 매수세가 유지되며 강남권과 다른 흐름을 보이고 있다.

한국은행이 지난달 기준금리를 연 2.5%로 여섯 차례 연속 동결한 상황에서, 시장에서는 금리보다 공시가격과 세 부담의 영향이 더 크게 체감되는 구조다. 가격이 조정된 급매물은 거래로 이어지지만, 일반 매물은 거래가 제한되는 양상이 이어지고 있다.

남혁우 우리은행 부동산 연구원은 “매수 대기 수요는 여전히 존재하지만 시장은 급매물 중심으로 움직이며 지역별로 차별화된 흐름이 이어지고 있다”고 분석했다. 부동산 전문가들은 지방선거 이후 시장 불안이 지속될 경우 공시가격 현실화율 인상이 본격 추진될 가능성도 있다고 전망한다.

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