“분당·영등포 투자자들 화색”… 정부가 아파트 대출 조였더니 엉뚱하게 터진 ‘풍선효과’

아파트 대출규제 강화의 직격탄을 맞은 실수요자들이 상대적으로 진입 장벽이 낮은 오피스텔로 대거 이동하면서, 2026년 1월 전국 오피스텔 거래량이 전년 동월 대비 65% 넘게 급증한 것으로 나타났다.

9일 부동산 플랫폼 직방이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 지난 1월 전국 오피스텔 거래량(개인 거래 기준)은 3,366건으로 2025년 같은 달 대비 65.6% 늘었다. 수도권(2,374건)은 63.5%, 지방(992건)은 70.7% 증가하며 전국적인 상승세를 보였다.

특히 주목할 점은 중대형 오피스텔 거래의 폭발적 증가다. 정부가 2025년 10월 서울 전역과 경기 일부를 규제지역으로 지정하고 아파트 대출규제를 강화하자, 자금 조달이 어려워진 수요자들이 오피스텔을 ‘차선책’으로 택한 것이다.

중대형 거래 ‘눈에 띄는 성장’…실수요 대안으로 부상

면적별 거래 현황을 보면, 전용 60~85㎡ 중대형 오피스텔 거래가 542건으로 전년 동월 대비 126.8% 급증했다. 85㎡ 이상 대형도 41건에서 133건으로 224.4% 폭증하며 가장 높은 증가율을 기록했다. 소형(20~40㎡)이 1,830건으로 전체의 54.4%를 차지하긴 했지만, 증가 추세는 대형 면적에서 더욱 두드러졌다.

아파트는 규제지역 내 대출이 까다로워졌지만, 오피스텔은 비주택으로 분류돼 토지거래허가구역 내에서도 상대적으로 대출 조건이 유리한 구조가 유지되면서, 실거주 목적의 30~40대 실수요자들이 중대형 오피스텔을 아파트 대체재로 보기 시작한 것으로 분석된다.

수도권 전역 동반 상승…분당·영등포 ‘최다 거래’

지역별로는 서울(1,083건)이 전년 대비 71.6% 증가하며 수도권 내 가장 높은 상승률을 보였다. 경기(1,007건)는 66.4%, 인천(284건)은 31.5% 각각 늘었다. 시군구별로는 경기 성남시 분당구가 128건으로 수도권 단일 지역구 중 최다 거래량을 기록했으며, 서울에서는 영등포구가 106건으로 1위를 차지했다.

지방에서는 2025년 하반기부터 주택시장 회복 움직임을 보인 부산이 244건으로 가장 많은 거래를 기록했다. 이어 경남(135건), 대구(80건), 대전(76건), 충남(71건) 순으로 나타났다.

‘규제 공백’ 활용한 수요 이동…추가 규제 가능성 주목

이번 오피스텔 거래 급증은 정부의 아파트 규제가 의도치 않은 ‘풍선효과’를 낳았다는 해석이 나온다. 직방 관계자는 “정부가 규제지역 및 토허구역을 지정하며 아파트 대출을 강화했지만, 오피스텔은 비주택 분류로 상대적으로 대출규제가 완화된 구조가 유지되면서 일부 매수 수요가 자연스럽게 이동한 것”이라고 설명했다.

다만 시장 전문가들은 이 같은 거래 증가세가 지속 가능할지에 대해서는 신중한 입장이다. 정부가 오피스텔에 대한 추가 규제를 검토할 경우 거래량이 급락할 수 있고, 오피스텔 특유의 낮은 유동성과 높은 공급 물량도 리스크 요인으로 지적된다. 업계에서는 오피스텔이 아파트 대비 재산세 부담이 크고 전월세 전환도 쉽지 않아, 단순히 규제 회피 목적으로 접근할 경우 손실을 볼 수 있다는 우려도 제기된다.

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