“전세 시대 사실상 끝?”… 부동산 임대 시장 ‘판도’가 바뀌고 있다

주택 공급 부진과 임대시장 구조 변화가 동시에 가속화되고 있다. 인허가와 준공 실적이 급감하며 공급 절벽 우려가 커지는 가운데, 전세 거래는 줄고 월세 거래가 급증하면서 임대차 시장의 판도가 빠르게 재편되고 있다.

27일 국토교통부가 발표한 1월 주택통계에 따르면, 전국 주택 인허가는 1만 6531가구로 전월 대비 83.9%, 전년 동기 대비 26.4% 감소했다. 특히 수도권 인허가는 8636가구로 전년 대비 42.9% 줄어들며 공급 위축이 심화되고 있다. 준공 실적 역시 2만 2340가구로 전년 대비 46.5% 급감해 향후 입주 물량 부족이 가시화되고 있다.

더욱 주목할 점은 임대시장의 급격한 구조 변화다. 1월 월세 거래량은 16만 9305건으로 전년 대비 42.5% 증가한 반면, 전세 거래는 8만 4105건으로 3.6% 감소했다. 이에 따라 월세 비중(보증부월세·반전세 포함)은 66.8%까지 상승하며 역대 최고치를 경신했다. 2022년 45.6%에 불과했던 월세 비중이 4년 만에 21.2%포인트 급증한 것이다.

서울 공급 절벽 현실화…착공 92.6% 급감

지역별로 보면 서울의 공급 부진이 특히 심각하다. 1월 서울 착공은 741가구에 그치며 전년 동기(1만 50가구) 대비 92.6% 급감했다. 이는 서울 아파트 입주 예정 물량이 약 4165가구로, 과거 연간 3~4만 가구 시대 대비 10분의 1 수준에 불과한 상황과 맞물린다.

준공 실적도 비슷한 양상이다. 수도권 준공은 1만 1660가구로 전년 대비 27.3% 감소했고, 지방은 1만 680가구로 58.4% 줄어 감소폭이 더욱 컸다. 반면 착공은 1만 1314가구로 전년 동기 대비 11.2% 증가했고, 분양도 7900가구로 6.2% 늘며 일부 회복 흐름을 보였으나, 인허가 급감으로 중장기 공급 전망은 여전히 어둡다.

전세→월세 대이동…임대 패러다임 전환

임대시장에서는 월세로의 구조적 전환이 뚜렷하다. 월세 비중은 2023년 54.6%, 2024년 55.9%, 2025년 59.2%를 거쳐 올해 66.8%까지 확대됐다. 전세 자금 조달 어려움과 집값 상승으로 인해 세입자들이 월세로 이동하는 추세가 가속화되고 있는 것이다.

매매시장은 상대적으로 활기를 띠었다. 1월 주택 매매거래량은 6만 1450건으로 전년 동월 대비 60.4% 증가했다. 서울 거래량은 9574건으로 전년 대비 80.4% 늘었고, 아파트 거래량도 4만 8877건으로 64.1% 증가하며 회복세를 보였다. 전월세 거래량 역시 25만 3410건으로 전년 대비 26.3% 증가했다.

미분양 증가에 정부 긴급 대응…”공급 가속화” 주문

전국 미분양 주택은 6만 6576가구로 전월 대비 0.1% 증가했다. 수도권 미분양이 1만 7881가구로 12.6% 증가한 반면, 지방은 4만 8695가구로 3.8% 감소해 지역별 수급 불균형이 심화되고 있다. 준공 후 미분양도 2만 9555가구로 3.2% 늘었다.

이에 이재명 대통령은 26일 수석보좌관회의에서 “3기 신도시 등 수도권 공공택지 조성에 시간을 끌면 안 하는 것과 같다”며 올해 7500가구 공급을 강조했다. 부동산 전문가들은 “현재의 공급 속도로는 2026년 입주 절벽을 피하기 어렵다”며 “월세 시장 확대에 대비해 임대차 매물을 미리 확보하는 전략이 필요하다”고 조언했다.

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