“내 집 마련 포기합니다”… 서울 아파트 입주 ‘반토막’ 나자 벌어진 풍선효과

오피스텔 임대수익률이 통계 작성 이후 최고치를 경신했다. 아파트 공급 부족과 치솟은 분양가, 강화된 대출 규제라는 ‘삼중고’에 내 집 마련을 포기한 세입자들이 대거 오피스텔로 이동한 결과다.

20일 한국부동산원에 따르면 2026년 1월 전국 오피스텔 임대수익률은 5.69%로 집계됐다. 2018년 통계 작성 이후 최대치다. 서울 전체 임대수익률도 두 달 연속 5% 이상을 기록했으며, 전용 40㎡ 이하 소형 오피스텔은 5.32%로 서울 평균을 웃돌았다.

이는 아파트 시장의 구조적 문제가 낳은 ‘풍선효과’다. 올해 서울 아파트 입주 물량은 1만6412가구로, 지난해(3만1856가구) 대비 절반 수준에 불과하다. 민간아파트 분양가는 지난해 기준 1㎡당 611만9000원으로, 2020년(387만5000원) 대비 58% 급등했다.

40% LTV 규제에 막힌 실수요자들

아파트 진입은 대출 규제로 더욱 어려워졌다. 정부의 10·15 부동산 대책 이후 규제 지역 내 주택담보대출비율(LTV)은 40%까지 축소됐다. 7억원 아파트 매수 시 최소 4억2000만원을 자기자본으로 마련해야 하는 셈이다.

부동산 전문가들은 “아파트 시장은 분양가 상승·대출 규제·공급 절벽이란 삼중고에 직면했다”며 “상대적으로 규제 장벽이 낮고 수익률이 개선된 오피스텔이 반사이익을 얻고 있다”고 분석했다. 실제 오피스텔은 LTV 규제가 상대적으로 완화돼 있고, 평당 분양가도 아파트 대비 낮아 실수요자와 투자자 모두에게 대안으로 떠올랐다.

건설사들 “주거형 오피스텔” 공급 확대

건설사들도 시장 흐름에 맞춰 세입자를 확보할 수 있는 주거형 오피스텔 공급에 나섰다. DL이앤씨는 이달 경기 화성시 동탄2신도시에서 ‘e편한세상 동탄역 어반원’을 분양한다. 단지는 아파트 610가구와 주거형 오피스텔 240실로 조성된다.

코오롱글로벌은 이달 부산 금정구에 전용 80㎡·74실로 이뤄진 ‘금정산 하늘채 루미엘’을 분양하며, 포스코이앤씨는 오는 3월 대구 수성구에 주거형 오피스텔 ‘어나드 범어’를 공급할 예정이다. 업계 관계자는 “아파트의 높은 진입장벽에 막힌 실수요와 안정적 수익을 찾는 투자 수요를 동시에 잡겠다는 전략”이라고 설명했다.

새로운 변수 ‘임대사업자 대출 규제’ 부상

다만 업계에서는 정부가 검토 중인 임대사업자 대출 만기 연장 시 임대소득 대비 이자상환비율(RTI) 규제가 새로운 변수로 부상할 것으로 보고 있다. 서울 장기매입임대주택 27만8886가구 중 84.3%가 빌라·다가구·오피스텔 등 비아파트로, 규제 영향권에 들어갈 가능성이 크다.

우리은행 부동산연구원 분석가는 “아파트 임대사업자 신규 등록이 제한된 반면 비아파트 임대사업자 등록은 여전히 가능했기 때문에, 현재 임대사업자 대출을 이용 중인 차주 다수가 비아파트 임대사업자일 가능성이 높다”고 지적했다. 임대업계 관계자는 “비아파트는 수익형 부동산이어서 레버리지를 활용하는데, 대출 연장을 못하면 임대사업이 직격탄을 맞게 될 것”이라고 우려를 표했다.

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