지방은 ‘미달 공포’ 서울은 ‘청약 전쟁’… 극과 극 시장 가른 승부처는 ‘분양가’

2026년 초 아파트 청약 시장이 극명한 양극화 양상을 보이고 있다. 비규제 수도권과 지방 분양 단지에선 미달 사례가 속출한 반면, 서울과 분당 등 핵심지역은 각종 규제에도 불구하고 수십 대 1의 경쟁률을 기록하며 ‘청약 전쟁터’로 변했다.

12일 한국부동산원 청약홈에 따르면 지난해 12월 서울 청약 경쟁률은 155.98대 1을 기록해 2022년 1월 이후 최고치를 경신했다. 반면 전국 평균 경쟁률은 6.93대 1에 그쳐 서울이 전국의 22배에 달하는 것으로 나타났다. 중장기 집값 상승 기대감과 공급 부족이 핵심지 청약 쏠림을 가속화하고 있다는 분석이다.

1000가구 대단지도 외면… 비규제 지역 ‘찬바람’

비규제 지역의 청약 실적은 참담했다. 올해 1월 21일 진행된 ‘북오산자이 리버블시티’는 1순위 980가구 모집에서 미달을 기록했다. 1000가구 이상 대단지임에도 비역세권 입지와 주변 시세 대비 높은 분양가가 발목을 잡았다.

지난 20일 경기 김포시 ‘사우역 지엔하임’은 1순위 361가구 모집에 137명만 지원했다. 전용 59㎡부터 151㎡까지 모든 평형이 정원을 채우지 못하는 초라한 성적표를 받았다. 부산 해운대구 ‘e편한세상센텀하이베뉴’ 역시 특별공급 92가구에 54개 통장, 1순위 112가구에 120명이 지원하는 데 그쳤다. 부족한 입지 조건과 400가구 미만 소형 단지라는 점이 단점으로 부각됐다.

서울·분당은 ‘로또 청약’… 소형 아파트에 3000명 몰려

반면 서울과 수도권 핵심지는 청약 통장이 쏟아졌다. 올해 첫 서울 공급 단지인 서대문구 ‘드파인 연희’는 1순위 평균 경쟁률 44.1대 1을 기록했다. 특히 전용 59㎡ A형 45가구 모집에는 2977명이 신청해 66.2대 1의 경쟁률을 보였다. 성남 분당구 ‘더샵 분당센트로’도 평균 51.3대 1의 경쟁률로 청약 열기를 입증했다.

서울 청약 쏠림의 핵심은 분양가 상한제다. 주변 시세 대비 저렴하게 내 집을 마련할 수 있는 유일한 기회라는 인식이 확산되면서 중도금·잔금 대출 한도 축소, 청약통장 가입 기간 및 납입액 기준 강화 등 각종 규제에도 수요자들이 몰리고 있다.

입주 물량 부족도 서울 청약 열기를 부추기는 요인이다. 올해 서울 아파트 입주 물량은 4만6738가구지만, 내년 2만8614가구를 거쳐 2028년에는 8516가구로 급감한다. 분양업계 관계자는 “수요자들이 새 아파트 부족을 우려해 청약 시장에 적극적으로 뛰어들고 있다”며 “중장기 집값 상승을 기대하고 똘똘한 한 채를 청약으로 마련하겠다는 것”이라고 설명했다.

“신중 청약 시대”… 양극화 흐름 당분간 지속

부동산 전문가들은 청약 시장 양극화가 당분간 이어질 것으로 전망했다. 김선아 리얼하우스 분양분석팀장은 “시세차익이 확실한 단지나 지역에만 청약이 쏠리는 신중 청약이 늘고 있다”고 분석했다.

실제로 청약통장 가입자는 지난해 12월 말 기준 2618만4107명으로 4년째 감소세를 보이고 있다. 대다수 수요자가 청약에서 손을 놓은 가운데 서울 핵심지에만 자금이 집중되는 구조가 고착화되고 있는 것이다.

부동산업계 관계자는 “서울 청약 쏠림 현상은 상한제와 공급 부족이 맞물려 당분간 이어질 것”이라며 “단순히 대출이 가능한 비규제 지역만으로는 청약 시장 흥행을 기대하기 어렵다”고 말했다. 입지와 미래 가치가 확실한 단지만 살아남는 ‘선택과 집중’ 시대가 본격화될 전망이다.

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